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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

 

Wann kann das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden?

 

1. Kündigung gemäß § 543 Abs. 3a BGB

 

Der Mieter sich für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. Der rückständige Teil der Miete ist dabei nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

 

2. Kündigung gemäß § 543 Abs. 3b BGB

 

Der Mieter sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der die Miete für zwei Monate erreicht.

 

3. Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB

 

Der Mieter sich mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug befindet, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach nicht zu berücksichtigen.

 

Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es nicht.

 

Diese Kündigungsmöglichkeit besteht nur bei Mietverhältnissen, die ab dem 01.03.2013 abgeschlossen wurden.

 

4. Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB (Wiederholte unpünktliche Mietzahlung)

 

Voraussetzung für eine derartige Kündigung ist zunächst, dass der Mieter nachhaltig wiederholt Mieten unpünktlich gezahlt hat.

 

Weitere Voraussetzung ist, dass der Mieter sodann wirksam wegen dieser wiederholten unpünktlichen Mietzahlungen abgemahnt wurde. Damit soll dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt werden.

 

Zahlt der Mieter dann trotz dieser Abmahnung erneut verspätet die Miete, so kann der Mietvertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden (BGH, Urt. vom 11.01.2006, VIII ZR 364/04, AG Gummersbach, Urteil vom 19.02.2014, 16 C 356/13) .

 

Eine Gesamtabwägung kann im Einzelfall eine Kündigung unzulässig machen.

 

5. Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB

 

Befindet sich der Mieter mit einem Betrag von einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mehr als einem Monat in Verzug, so kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich mit den gesetzlichen Fristen kündigen (BGH, Urt. vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12).

 

Auch hier kann eine Gesamtabwägung im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führen.

 

Beratung empfohlen!

 

Vor Ausspruch der Kündigung empfiehlt es sich, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Es besteht sonst die Gefahr, dass die ausgesprochene Kündigung wegen formeller Fehler unwirksam ist. Auch sind ggf. Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, die dann dazu führen können, dass ausnahmsweise eine Kündigung nicht oder noch nicht möglich ist.

 

Wir bieten insoweit verschiedene Arten der Bearbeitung und Beratung an. Diese finden Sie hier

 

Übernimmt meine Rechtsschutzversicherung die Kosten der Kündigung?

 

Sobald sich der Mieter mit einer Mietzahlung in Verzug oder auch in Rückstand befindet, ist der so genannte Rechtsschutzfall eingetreten. Ab diesem Zeitpunkt tritt grds. eine für Mietangelegenheiten bestehende Rechtsschutzversicherung ein.

 

 

 

 

 

 

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Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Immobilienrecht:

 

BGH, Urteil vom 02.06.2017,      V ZR 196/16

 

Keine grenzüberschreitende Wärmedämmung für Neubauten

 

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BGH, Urteil vom 02.06.2017,      V ZR 230/16

 

Heckenhöhe bei Grundstücken in Hanglage

 

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BGH, Urteil vom 10.05.2017,    VIII ZR 292/15

 

Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB

 

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BGH, Urteil vom 09.05.2017,     XI ZR 308/15

 

Formularklausel einer Kontoführungsgebühr bei Bausparvertrag unwirksam

 

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BGH, Uerteil vom 29.03.2017, VIII ZR 45/16

 

Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäfts-bedarfs.

 

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BGH, Urteil vom 15.03.2017,   VIII ZR 270/15

 

Härtegründe des Mieters gegen eine Kündigung des Vermieters.

 

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BGH, Urteile vom 21.02.2017, XI ZR 272/16 und XI ZR 185/16

 

In der Regel können Bausparverträge 10 Jahre nach Zuteilungsreife seitens der Bausparkasse gekündigt werden.

 

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BGH, Urteil vom 13.07.2016, VIII 49/15

 

Die Anforderungen an eine zur Nacherfüllung gesetzten Frist.

 

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BGH, Urteil vom 15.06.2016, VIII ZR 134/15

 

Sachmangelbegriff des § 434 BGB und Beschaffenheit

 

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