Zahlungsverzug des Käufers

Wann befindet sich der Käufer einer Immobilie im Zahlungsverzug mit dem Kaufpreis?

Im Notarvertrag ist geregelt, wann der Kaufpreis fällig ist. Eine entsptrechende Regelung kann z. B. lauten:

"Der Kaufpreis ist zahlbar innerhalb von zwei Wochen nach dem Zugang der Mitteilung des Notars durch eingeschriebenen Brief an den Käufer, dass

1. alle zur Wirksamkeit und zum Vollzug des Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen,

2. die Eintragung der Eigentumsvormerkung des Käufers im Grundbuch beantragt wurde, und zwar mit Rang nach den vorbezeichneten und etwa vom Käufer bewilligten Eintragungen, und dem Grundbuchamt bei Antragstellung keine unerledigten Eintragungsanträge vorlagen,

3. eine Erklärung der Gemeinde vorliegt, wonach ihr kein Vorkaufsrecht zusteht oder sie ein solches nicht ausübt."

Zahlt der Käufer den Kaufpreis innerhalb der vorgegebenen Zahlungsfrist nicht, befindet er sich mit der Kaufpreiszahlung in Verzug.

Bei Verzug des Käufers mit der Kaufpreiszahlung kann bei dem Notar eine sog. vollstreckbare Ausfertigung angefordert werden. Bei dieser handelt es sich um einen Titel. Hieraus kann, wie z. B. auch aus Urteilen, die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer eingeleitet werden.

Bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen kann dann auch der Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt werden.

Hierzu ist in der Regel erforderlich, dem Käufer nach Verzugseintritt eine Nachfrist zur Zahlung des Kaufpreises zu setzen. Die Einzelheiten hierzu enthält in der Regel der Notarvertrag. So kann dort z. B. vereinbart sein:

"Zahlt der Käufer den Kaufpreis auch dann nicht, nachdem der Verkäufer ihm nach Verzugseintritt eine Frist von zwei Wochen zur Zahlung gesetzt hat, so kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, solange der Kaufpreis nicht gezahlt ist."