Räumungsverfahren

Was tun bei Mietrückständen

Sobald sich der Mieter mit zwei Monatsmieten oder bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug befindet, kann und sollte das Mietverhältnis fristlos gekündigt und dem Mieter eine kurze Räumungsfrist gesetzt werden (weitere Möglichkeiten einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs haben wir in unserem Leitfaden "Kündigung wegen Zahlungsverzugs" dargestellt.

Der Mieter kann dann nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die fristlose Kündigung durch Zahlung der Rückstände unwirksam machen. Dies geht allerdings dann nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren  bereits eine nach dem vorbezeichneten Satz unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Räumungsverfahren

Erfolgt innerhalb der gesetzten Räumungsfrist weder eine Räumung, noch eine Zahlung, so sollte unverzüglich das gerichtliche Räumungsverfahren eingeleitet werden.

Jeder Tag/Woche/Monat der verstreicht, ohne dass der Vermieter tätig wird, vergrößert im Zweifelsfalle den dem Vermieter entstehenden Schaden durch weiteren Mietausfall.

Wie läuft ein Räumungsverfahren ab?

Das Räumungsverfahren beginnt mit der Einreichung der Klageschrift.

Sobald diese bei Gericht eingegangen ist, wird das Gericht einen Gerichtskostenvorschuss anfordern. Dieser kann auch bereits mit Klageeinreichung eingezahlt werden.

Erst nach Eingang dieses Vorschusses bei Gericht, wird das Gericht die Klage dem Mieter zustellen. Dieser erhält dann in der Regel die Möglichkeit, innerhalb von 14 Tagen anzuzeigen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will. Innerhalb weiterer 14 Tage hat er einen etwaigen Klageabweisungsantrag zu begründen.

Äußert sich der Mieter innerhalb der vom Gericht gesetzten Fristen nicht, so erläßt das Gericht meistens ohne mündliche Verhandlung ein Versäumnisurteil. Bis dieses vorliegt, dauert es in der Regel ab Klageeinreichung 2 bis 6 Monate.

Zeigt der Mieter seine Verteidigungsbereitschaft an, so muss das Gericht einen Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumen. Der weitere Fortgang des Verfahrens hängt dann vom Vortrag des Mieters und davon ab, ob ggf. noch eine Beweisaufnahme erforderlich ist. Bei derartigen Fallgestaltungen können erstinstanzliche Verfahren ohne weiteres von 8 Monaten bis zu 2 Jahren und mehr dauern.

Die meisten Verfahren wegen Mietrückstands enden jedoch mit einem Versäumnisurteil.

Zwangsvollstreckung aus Räumungstitel

Liegt ein Räumungsurteil vor, so kann aus diesem die Räumungszwangsvollstreckung betrieben werden. Dies erfolgt durch Beauftragung eines Gerichtsvollziehers. Dieser fordert in der Regel zunächst einen Vorschuss an. Danach beraumt er Termin zur Räumung an. Da wegen etwaiger drohender Obdachlosigkeit die Stadt hierüber zu informieren ist, wird der Räumungstermin in der Regel frühestens drei Wochen später anberaumt.

Räumungstermin

Der Ablauf des Räumungstermins hängt vom Auftrag an den Gerichtsvollzieher ab.

Ist dieser beauftragt, das Objekt geräumt herauszugeben, so wird das Objekt zunächst geräumt. Danach erfolgt die Wiedereinweisung des Vermieters in den Besitz durch Schlüsselübergabe. Die Kosten des Gerichtsvollziehers und der Spedition liegen bei einer derartigen Räumungsvollstreckung schnell über 4.000,00 €.

Ist der Gerichtsvollzieher nur beauftragt, das Objekt an den Vermieter herauszugeben, so erfolgt eine Räumung durch diesen nicht. Er weist den Vermieter nur wieder in den Besitz durch Schlüsselübergabe ein. Hierfür fallen in der Regel lediglich ca. 250,00 € bis 350,00 € für Gerichtsvollzieher und Schlüsseldienst an. Allerdings ist die Wohnung danach noch nicht geräumt.