Unter dieser Rubrik veröffentlichen unsere Anwälte für Immobilienrecht in regelmäßigen Abständen Entscheidungen verschiedener Gerichte zum Thema Immobilienrecht. Der Fokus liegt dabei insbesondere auf Entscheidungen, welche sich mit dem Thema der Arglist und der Anfechtung von notariellen Immobilienkaufverträgen sowie deren Rechtsfolgen, wie z. B. der Höhe des Schadensersatzes beschäftigen. Auch Fragen zum Rücktritt, dem sog. großen Schadensersatz sowie der Minderung werden hier schwerpunktmäßig abgehandelt.

Unter dieser Rubrik werden von unserem Fachanwalt und Anwalt Baurecht Themen der baurechtlichen Rechtsprechung, insbesondere Kündigungsmöglichkeiten und Fragen der Vergütung abgehandelt und veröffentlicht.

Fristlose Kündigung des Mietvertrages bei rückständiger Miete

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Wann kann das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden?

1. Kündigung gemäß § 543 Abs. 3a BGB

Der Mieter sich für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. Der rückständige Teil der Miete ist dabei nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

2. Kündigung gemäß § 543 Abs. 3b BGB

Der Mieter sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der die Miete für zwei Monate erreicht.

3. Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB

Der Mieter sich mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug befindet, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach nicht zu berücksichtigen.

Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es nicht.

Diese Kündigungsmöglichkeit besteht nur bei Mietverhältnissen, die ab dem 01.03.2013 abgeschlossen wurden.

4. Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB (Wiederholte unpünktliche Mietzahlung)

Voraussetzung für eine derartige Kündigung ist zunächst, dass der Mieter nachhaltig wiederholt Mieten unpünktlich gezahlt hat.

Weitere Voraussetzung ist, dass der Mieter sodann wirksam wegen dieser wiederholten unpünktlichen Mietzahlungen abgemahnt wurde. Damit soll dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt werden.

Zahlt der Mieter dann trotz dieser Abmahnung erneut verspätet die Miete, so kann der Mietvertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden (BGH, Urt. vom 11.01.2006, VIII ZR 364/04, AG Gummersbach, Urteil vom 19.02.2014, 16 C 356/13) .

Eine Gesamtabwägung kann im Einzelfall eine Kündigung unzulässig machen.

5. Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB

Befindet sich der Mieter mit einem Betrag von einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mehr als einem Monat in Verzug, so kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich mit den gesetzlichen Fristen kündigen (BGH, Urt. vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12).

Auch hier kann eine Gesamtabwägung im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führen.

Beratung empfohlen!

Vor Ausspruch der Kündigung empfiehlt es sich, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Es besteht sonst die Gefahr, dass die ausgesprochene Kündigung wegen formeller Fehler unwirksam ist. Auch sind ggf. Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, die dann dazu führen können, dass ausnahmsweise eine Kündigung nicht oder noch nicht möglich ist.

Wir bieten insoweit verschiedene Arten der Bearbeitung und Beratung an. Diese finden Sie hier

Übernimmt meine Rechtsschutzversicherung die Kosten der Kündigung?

Sobald sich der Mieter mit einer Mietzahlung in Verzug oder auch in Rückstand befindet, ist der so genannte Rechtsschutzfall eingetreten. Ab diesem Zeitpunkt tritt grds. eine für Mietangelegenheiten bestehende Rechtsschutzversicherung ein.



Wir sind eine seit fast 25 Jahren ausschließlich auf das Immobilienrecht spezilisierte Rechtsanwaltskanzlei. Das Immobilienrecht umfast dabei neben dem Erwerb und dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien auch das Baurecht, das Architektenrecht, das Wohnungseigentumsrecht, das Nachbarrecht und das Mietrecht. Schwerpunktmäßig beschäftigen wir uns dabei mit der Prüfung und Gestaltung von notariellen Kaufverträgen sowie der Geltendmachung ausbleibender Zahlungen und der Rückabwicklung von Verträgen bei arlistigem Verschweigen von Mängeln und der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen. Im Bereich des Wohungseigentumsrechts liegt der Schwerpunkt auf der Prüfung und Beratung im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen, der Prüfung von Hausgeldabrechnungen und der gerichtlichen Anfechtung von Beschlüssen. Im Mietrecht werden vorwiegend Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen wegen Zahlungsverzugs sowie sonstiger Vertragspflichtverletzungen der Mieter bearbeitet. Das Nachbarrecht bezieht sich auf Auseinandersetzungen der Nachbarn im Hinblick auf z. B. Einfriedungen, Bauten und Anpflanzungen an der Grundstücksgrenze.

Wir hoffen, Ihnen damit einen kurzen Überblick über die von uns bearbeiteten immobilienrechtlichen Themen verschafft zu haben.

Sind Sie nicht sicher, ob Ihre Fragen in die von uns bearbeiteten Rechtsgebiete fallen, rufen Sie uns gerne an. Wir können Ihnen sicher weiterhelfen oder zumindest mitteilen, welcher Rechtsanwalt/welche Rechtsanwältin sich um Ihr Anliegen fachlich kompetent kümmern kann.

Weitere Details zu den in unsere Kompetenz fallenden Rechtsgebieten finden Sie im nachfolgenden aufgeführt.

Zu unseren Einzugsgebieten gehören beispielsweise Aachen, Bad Honnef, Bad Neuenahr, Bergheim, Bergisch Gladbach, Bonn, Brühl, Düsseldorf, Düren, Erftstadt, Euskirchen, Frechen, Gummersbach, Hennef, Hürth, Kerpen, Koblenz, Köln, Krefeld, Leverkusen, Mönchen Gladbach, Remscheid, Siegen, Siegburg, Troisdorf, Wipperfürth, Wuppertal und alles was drumherum und dazwischen liegt.

Angelegenheiten, die die Rückabwicklung von Immobilienkaufverträgen und/oder hieraus resultierende Schadensersatzansprüche betreffen, werden von uns deutschlandweit betreut.