Unwirksamkeit des notariellen Immobilienkaufvertrages

Sachverhalt

Häufig wurden bzw. werden Immobilienkaufverträge derart abgeschlossen, dass der Käufer ein notarielles Vertragsangebot abgibt, welches der Verkäufer dann später annimmt. Diesbezüglich enthalten die notariellen Urkunden Erklärungen, dass das von dem Verkäufer abgegebene Vertargsangebot innerhalb eines bestimmten Zeitraums angenommen werden muss.

Wann sind derartige Klauseln unwirksam?

Der Bundesgerichtshof hat sich hierzu mehrfach, letztmals im Jahre 2013 mehrfach geäußert.

Bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen über den Erwerb einer fertiggestellten Eigentumswohnung, erachtet der Senat eine Frist für den Eingang der Annahmeerklärung von vier Wochen als angemessen. Dies gilt auch für grundlegend zu sanierende oder noch zu errichtende Objekte. Im Einzelfall kann die Frist dann aber länger bemessen werden. Einen Zeitrahmen von drei Monaten darf sie aber nicht überschreiten.

Insoweit hat der Bundesgerichtshof zunächst entschieden, dass Klauseln, nach welchen das Angebot des anderen Teils unbefristet fortbesteht und von dem Verwender jederzeit angenommen werden kann, gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoßen und damit unwirksam sind. Dies gilt auch dann, wenn das Angebot nicht bindend sondern widerruflich ist.

Gegenstand der Entscheidung war die nachfolgende, am 30.05.2005 abgegebene Erklärung:

"An das Angebot hält sich der Anbietende bis zum 30.06.2005 unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf der Frist erlischt lediglich die Bindung an das Angebot, nicht jedoch das Angebot selbst, das dann in stets widerruflicher Weise fortbesteht. Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung zu notariellem Protokoll, ohne dass es des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf.

Was sind die Rechtsfolgen?

Es hat eine bereicherungsrechtliche Rückabwicklung im Wege der sog. Saldotheorie zu erfolgen. Danach sind sämtliche Be- und Entreicherungsposten von vornherein zu saldieren, so dass nur ein einziger Bereicherungsanspruch in Höhe des Überschusses bestehen bleibt. Bei ungleichartigen Leistungen erfolgt die Saldierung in der Weise, dass dem Zahlungsanspruch des Klägers dessen Herausgabepflicht Zug um Zug gegenübergestellt wird.

Beratung empfohlen!

Um formale Fehler bei der Wahrnehmung seiner  Rechte zu vermeiden, sollte man die weitere Vorgehensweise mit einem Rechtsanwalt abstimmen.

Wir bieten insoweit verschiedene Arten der Bearbeitung und Beratung an. Diese finden Sie hier

Übernimmt die Rechtsschutzversicherung den Fall?

Bei Bestehen einer Rechtsschutzversicherung werden die hierdurch anfallenden Kosten in der Regel von der Versicherung übernommen. Dies gilt jedenfalls bei selbstgenutzten Objekten bzw. bei solchen, bei denen die eigene Nutzung beabsichtigt ist. In den übrigen Fällen hängt es von dem bestehenden Versicherungsvertrag ab.