Stimmrecht der Wohnungseigentümer

Verschiedene mögliche Regelungen

Gemäß § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

Hiernach handelt es sich um das sog. Kopfprinzip. Jeder Wohnungseigentümer hat danach unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Einheiten bei Beschlussfassungen lediglich eine Stimme.

Diese gesetzliche Regelung ist dispositiv, d. h. sie kann abbedungen werden. Entsprechend enthalten die Teilungserklärungen/Teilungsvereinbarungen häufig abweichende Regelungen.

In Betracht kommt insoweit eine Regelung nach dem sog. Wertprinzip. Bei diesem Prinzip richtet sich die Stimmkraft nach den Miteigentumsanteilen. Je mehr Miteigentumsanteile ein Eigentümer hat, desto gewichtiger ist dessen Stimme. Dieses Prinzip berücksichtigt das Interesse des Eigentümers, welcher nach den Vorgaben des Gesetzes die Kosten und Lasten ebenfalls entsprechend seinen Miteigentumsanteilen zu tragen hat. Es birgt allerdings auch die Gefahr, dass ein „starker“ Eigentümer seine Position ausnutzen kann. Hiergegen sind die Minderheitseigentümer jedoch geschützt. Sie können ggf. im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen gefasste Beschlüsse vorgehen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass Stimmrecht nach dem sog. Objektprinzip zu regeln. Dabei richtet sich die Stimmkraft des jeweiligen Eigentümers nach der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Einheiten. Dieses Prinzip kann zu Verzerrungen führen, wenn die Wohnungsgrößen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft stark schwanken. Da dann Eigentümer großer und kleiner Einheiten gleichgestellt werden.

Nachträgliche Aufteilung des Wohneigentums und Stimmrecht

Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohneigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (BGH, Urteil vom 27.04.2012, V ZR 211/11).

Ebenso führt eine nachträgliche Aufteilung und Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts  ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer im Falle des Objektstimmrechts nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte (BGH, Urteil vom 27.04.2012, V ZR 211/11).

Das bestehende Stimmrecht ist wegen der Selbständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von deren Erwerbern nach Bruchteilen und nicht analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gesamten Hand auszuüben; diese für das Objektstimmrecht bereits entschiedene Rechtsfolge (BGH, Urteil vom 07.10.2004, V ZB 22/04) gilt in gleicher Weise für das Kopfstimmrecht, wenn die neu geschaffenen Einheiten an unterschiedliche Erwerber veräußert werden (BGH, Urteil vom 27.04.2012, V ZR 211/11).

Ist hingegen in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass bei einer Teilung des Wohneigentums eine Mehrung der Stimmrechte eintreten soll, so ist diese Vereinbarung grds. zulässig und wirksam (LG Köln, Urteil vom 18.04.2013, 29 S 201/12; vgl. BGH, Urteil vom 07.10.2004, V ZB 22/04)