Unwirksame Klauseln im Verwaltervertrag

Unwirksam sind die nachfolgenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen:

- "Die Ladung ist wirksam, wenn sie an die letzte dem Verwalter bekannte

    Adresse des Eigentümers gerichtet ist."

Diese Regelung verstößt gegen § 308 Nr. 6 BGB (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, 34 Wx 46/07).

- "Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die laufenden Instandhaltungs-

    und Instandsetzungsarbeiten zu veranlassen.“

Jedenfalls ohne eine gegenständliche Beschränkung, Budgetierung oder Begrenzung der Höhe nach, die sich an der anteiligen Belastung der Wohnungseigentümer ausrichtet, benachteiligt die Klausel die Wohnungseigentümer entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, Az. 34 Wx 46/07).

-  „Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer  und mit

     Wirkung für und gegen sie, soweit erforderlich, einen Hausmeister und eine

     Reinigungskraft anzustellen und diese zu überwachen; der Abschluss und die

     Kündigung dieser Verträge obliegt ebenfalls dem Verwalter.

Die Klausel verlagert die Kompetenz der Wohnungseigentümer auf den Verwalter. Es fehlt eine Begrenzung der Kostenbelastung. Die Klausel schafft ein nicht überschaubares Risiko (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, Az. 34 Wx 46/07).

- „Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit

    Wirkung  für und gegen sie im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge

    abzuschließen bzw. zu kündigen und Rechtsgeschäfte vorzunehmen.

Die Klausel verlagert die Kompetenz der Wohnungseigentümer auf den Verwalter. Es fehlt eine Begrenzung der Kostenbelastung. Die Klausel schafft ein nicht überschaubares Risiko (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, Az. 34 Wx 46/07).

- „Der Verwalter ist berechtigt, mit Wirkung für und gegen die

    Eigentümergemeinschaft im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben im

    Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat Verträge abzuschließen bzw. zu

    kündigen, z. B. Versicherungs- und Wartungsverträge sowie Heizungs-, Strom- und

    Wasserlieferungsverträge.“

Durch diese Klausel wird in unzulässiger Weise eine eigentlich der WEG zustehende Kompetenz übertragen. Zwar können dem Beirat weitere Rechte, die der Eigentümerversammlung eingeräumt sind übertragen werden. Sie müssen aber hinreichend umrissen sein. In der vorliegenden Gestaltung verstößt die Klausel gegen § 307 BGB (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, Az. 34 Wx 46/07).

- „Der Verwalter ist berechtigt im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat

    Erklärungen abzugeben, die zur Anbringung einer Fernseh- und

    Rundfunkanlage erforderlich sind.“

Durch diese Klausel wird in unzulässiger Weise eine eigentlich der WEG zustehende Kompetenz übertragen. Zwar können dem Beirat weitere Rechte, die der Eigentümerversammlung eingeräumt sind übertragen werden. Sie müssen aber hinreichend umrissen sein. In der vorliegenden Gestaltung verstößt die Klausel gegen § 307 BGB. Zudem regelt die Klausel bauliche Veränderungen, die nicht mehrheitlich beschlossen werden können(OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, Az. 34 Wx 46/07).

- „Der Verwalter ist von der Beschränkung des § 181 BGB -soweit zulässig- befreit“

Die Klausel benachteiligt die Wohnungseigentümer unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB und ist daher nichtig (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, Az. 34 Wx 46/07).

- „Der Verwalter kann Untervollmacht erteilen.“

Grundsätzlich hat der Verwalter seine Leistungen persönlich zu erbringen. Die Regelung verstößt gegen § 307 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 2 BGB (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, Az. 34 Wx 46/07).

- „Für die alljährlich vorgeschriebene Wohnungseigentümerversammlung erhält der

    Verwalter keine gesonderte Vergütung. Für jede weitere Eigentümerver-

   sammlung des laufenden Jahres erhält der Verwalter eine Vergütung von

   300,00 € zzgl. MwSt.“

Die Klausel enthält keine Einschränkung dahin, dass eine Zusatzvergütung nicht verlangt werden kann, wenn die weitere Versammlung aus Gründen durchgeführt werden muss, die der Verwalter zu vertreten hat. Sie verstößt daher gegen § 307 BGB (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, Az. 34 Wx 46/07).

- „Die Hausverwaltung ist berechtigt, alle Verwaltungsunterlagen aus laufender

    Verwaltung (wie Kontoauszüge, Belege und bedingt Teile von Korrespondenz)

    nach Ablauf von fünf Kalenderjahren datenschutzsicher zu vernichten.“

Es gelten grds. die Fristen der § 257 HGB und § 147 AO. Hiergegen verstößt die Klausel. Sie ist nichtig (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, Az. 34 Wx 46/07).

Die obige Darstellung unwirksamer Klauseln ist nicht abschließend. Im Einzelfall ist zudem immer noch zu prüfen, ob eine ggf. grds. wirksame Klausel nicht gegen Regelungen in der Gemeinschaftsordnung verstößt.